Allmännyttans nya spelregler - så blev det

Allmännyttan är inte längre självklar normgivare på hyresmarknaden och bolagen har fått nya regler för hur verksamheten ska bedrivas. Boverket har undersökt hur förändringarna påverkade fjolåret, och hur de förväntas påverka hyresmarknaden och de kommunala bostadsbolagen under 2012.

Större hyresspridning 2012

De kommunala bostadsbolagen är inte längre de enda ägarna som påverkar hyresförhandlingarna. Från och med 2011 kan hyror som en hyresgästförening har förhandlat fram med en hyresvärd, eller organisation som företräder privata fastighetsägare, bli normerande vid en tvist precis som allmännyttans hyror kan vara normerande. 

- Allmännyttan är inte formellt normerande men sätter ändå normen i år då de är först klara med förhandlingarna på de flesta orterna, säger Per Svanberg. foto: Nikolaj Alsterdal

Hyrorna för 2011 skiljer sig inte speciellt mycket från resultaten av tidigare års hyresförhandlingar. Men det säger inte så mycket om vad som väntar framöver. Inför 2012 ser yrkandena annorlunda ut med bland annat påtagligt olika fördelning av hyreshöjningarna, från 1,7 till 6,9 procent, inom ett och samma bostadsföretag i Stockholm.

-Både Familjebostäder och Svenska Bostäder hade yrkanden som låg i det spannet, men resultatet landade på snitt 2 procent med en spridning på 0,95 - 3,5 procent, säger Per Svanberg som är förhandlingschef på Hyresgästföreningen.

Kommunerna ska framöver redogöra för om människor söker mer hjälp än tidigare på grund av hyreshöjningar.

Trappningsregeln oprövat kort

Den så kallade trappningsregeln skydda mot alltför kraftiga hyreshöjningar. Om den nya hyran blir mycket högre än den gamla kan hyresnämnden besluta om en stegvis upptrappning. Hittills har några ärenden avgjorts, men det är för tidigt att se vilka nivåer som blir praxis.

-Det som är bra med till exempel en av de senare förhandlingarna med Stena Fastigheter i Uppsala där trappstegsregeln blev tillämpad vid en renovering som höjde bruksvärdet. Stena tyckte inte att den skulle tillämpas men det tyckte Hyresnämnden.

Per Svanberg bedömer annars att allmännyttan är lite generösare mot hyresgäster vid större hyreshöjningar medan privata värdar vill få in hyreshöjningen snabbare.

Under 2012 kommer troligen fler ärenden att avgöras.

Stabil eller sjunkande försäljningar

Under 2010 sålde 80 kommuner till privat hyresrätt eller bostadsrätt. Storstockholm står för majoriteten av försäljningarna och skiljer sig från övriga landet. Så såg det också ut året före.

Vad som hänt under 2011 är ännu inte känt. Resultaten från den årliga bostadsmarknadsenkäten redovisas senare under året. Men rapporten spår minskad försäljning även under 2011 och 2012. Det är framför allt storstadsregionerna och de större högskoleorterna som drar ner på försäljningen. Det är dels ett medvetet val att inte sälja lika mycket, men försäljningen påverkas troligen också avdet allmänna ekonomiska läget.

Avsnittet om försäljningar av de allmännyttiga bostadsbolagens lägenheter bygger på statistik från Boverkets årliga bostadsmarknadsenkät. Vad som hänt under 2011 kommer att redovisas i kommande rapporter från enkäten som genomförs under 2012.

2012 - året med nya ägardirektiv

Under det senaste året har kommunerna fått tänka om kring sitt ansvar för bostadsförsörjning. Verksamheten
i allmännyttigt syfte och enligt affärsmässiga principer med normala avkastningskrav. Men effekter i form av nya ägardirektiv kommer nog inte synas förrän i år eftersom den nya lagen inte gäller för räkenskapsår som pågått vid årsskiftet 2010/2011. Boverket kommer att följa utvecklingen framöver.